開門就能營業？──民宿經營管理學

對住宿者來說，濃厚的人情味和家的樸實溫馨感，以及一種異地旅遊時「登堂入室」，和當地居民一起生活的好奇感，或許是選擇民宿與一般旅館、飯店最大的差異處。

對經營者來說，民宿是在家兼營的「副業」，把自己家打理清爽以迎佳賓，有客人固然高興，沒有也仍然平常心度日。不必太企業、太專業，主客雙方適情適性，互相尊重。

在民國90年底，交通部觀光局所公佈實施的「民宿管理辦法」中，將民宿定義為：「利用自用住宅空閒房間，結合當地人文、自然景觀、生態、環境資源及農林漁牧生產活動，以家庭副業方式經營，提供旅客鄉野生活之住宿處所。」似乎把民宿等同於鄉居農家，成了都市人體驗鄉野生活的新管道。

沒錯，「自宅」與「副業經營」模式，正是民宿有別於旅館的最大差異。但國內民宿業者往往野心太大，總是企圖在民宿與旅館兩種定位間遊走，種種問題也由此衍生。

有「小瑞士」之稱的南投清境，歐風民宿聲名大噪，卻也留下了不少問題待解。

合法？非法？

民宿雖屬「自宅」，但因為開放公眾使用，基於安全保障和周邊環境的維護，仍有納入管理的必要。

放眼民宿發達的歐洲國家，對民宿的規範管理不亞於旅館。

民宿發展相當完備、以B＆B（Bed & Breakfast）聞名的英國，不但對民宿進行分級和認證，政府同時也提供民宿業者相關的訓練和輔導；德國政府也制訂了民宿評鑑標準，依住宿品質、設施、服務來分等級。

再看看台灣，為了怕業者假民宿之名，行開旅館之實，一面享受各種稅賦減免和政策優惠，一面卻把商業競爭的惡質手法帶入淳樸鄉野，因此「民宿管理辦法」中，除了對民宿的衛生、消防、公共安全等條件加以規定外，最重要的，首推對民宿規模的嚴格限制。

辦法中第二條言明，民宿的規模以房間數5間以下、客房樓地板面積150平方公尺（約45坪）以下為原則。但位於原住民保留地、休閒農業區、觀光地區、偏遠地區、離島地區則例外，得以客房數15間以下、客房樓地板面積200平方公尺（約60坪）以下的規模為限。這和動輒上百間客房的旅館相比，民宿顯然「小而美」多了。

「民宿管理辦法」一出，合乎規定者紛紛前往各縣市政府登記，不合乎規定的，則依舊「非法」營業。雖然一經查獲得罰款3到15萬元，也有人曾被連續開罰45萬元，但仍舊難以打消民眾無照經營民宿的念頭，甚至還有建設公司眼見房地產不景氣，企圖「化整為零」投入民宿市場；此外借殼或租屋經營，登記的地點與實際經營地點南轅北轍的也大有人在。新進者前仆後繼的投入，地方政府礙於查緝人手不足，也只能睜一隻眼閉一隻眼，得過且過了。

結合週邊環境與地方特色，拓展海外客源，才是民宿可長可久之計。圖為金山頂八煙野外溫泉，混亂的管線仍待美化處理。

「清境」不清靜？

以近年極負盛名的南投仁愛鄉清境地區為例，百餘家民宿中，有將近4成處於非法營業狀態。

負責核發民宿證照的南投縣政府交通旅遊局交通管理課承辦員曾參益指出，清境的非法民宿多是違建問題。

由於清境地區原屬於原住民保留地和國有林班地，許多設置在非建築用地上的民宿，根本無法取得使用執照。部分則是建築規模「超限」，因房間數過多，引發破壞環境生態的疑慮，同樣無法取得合法的民宿證照。

的確，超量設立、超限使用所導致的環境破壞和交通壅塞問題，已成為國內學者最痛心的「民宿之癌」。

據瞭解，位於水源保護區內的近百家清境民宿中，只有二、三家有廢水處理裝置，污染問題嚴重；再加上大部分民宿都私接合歡山的山泉水，不僅影響觀瞻，上游的取水口也因此遭到破壞。

從埔里通往清境的唯一交通幹道──台14甲，道路彎曲陡峭，寬僅6.5到7.5公尺，雙向通行險象環生，每逢假日更是堵塞難行。

同樣地，南投鹿谷和北部金瓜石附近的九份山城，也分別因地處台大實驗林區和舊礦區，建照取得不易，不少民宿也處於「非法」狀態。

週休5日

事實上，規模超限的不只是非法民宿，許多合法登記的民宿，基於成本考量，在取得民宿登記證後，也悄悄擴展規模，像八爪章魚般蔓延擴張。

客人過度集中，是導致業者不斷衝撞民宿管理辦法的主要原因。

根據交通部觀光局的國人旅遊狀況調查，6成以上的國人都是利用週末假期從事國內旅遊。即使3年前政府推出「國民旅遊卡」，鼓勵全國54萬名軍公教人員利用上班日休假出遊，但除了寒暑假陪孩子出遊外，對平日休旅風氣的提升仍十分有限。

在這種情況下，多數民宿被迫「週休5日」，平日空空蕩蕩，假日時又人滿為患。為了抓住難得的「假日商機」，部分民宿業者只好擴張房間數，違法超限營業。

「我經常提醒策略聯盟中的成員，不要一直盲目的擴充，」宜蘭合法民宿策略聯盟網站負責人沈芳蓮表示，一旦房間數過多，平日空著養蚊子，假日時大批客人湧入，自己忙不過來，又得花錢請幫手，不見得划算。

話雖如此，沈芳蓮也不諱言，在競爭激烈下，經營民宿的投資已越來越大，大家都在拚命砸錢以求勝出。她以自己為例，去年宜蘭童玩節40天中賺進了20萬，但為了更具競爭力、讓客人更舒適，她又花錢把每間房間都改成套房（增加衛浴設備），竟花了30萬。

「認真算起來，我經營民宿沒賺到錢，只是交了不少朋友，」沈芳蓮說。

民宿業者彼此之間競爭激烈，另一方面，民宿與旅館的緊張關係也持續升高。沈芳蓮坦承，由於民宿不同於旅館要繳納營業稅，又不用講究豪華星級的評等，在經營成本上已經佔了便宜，讓旅館業者大嘆「立足點不平等」而眼紅抱怨，民宿業者不妨適可而止，不必一定要去搶旅館的生意。

蛋撻效應？

眼看著山巔海濱、農村漁鄉，台灣民宿一家接著一家開，不禁令人擔心，熱潮過後全軍覆沒的「蛋撻效應」，是否也會發生在民宿身上？

交通部觀光局旅館業查報督導中心主任林坤源指出，花蓮、宜蘭、南投等地區民宿快速成長，以2005年為最，的確呈現一窩蜂的趨勢。但實際上，經營民宿沒有想像中那麼簡單，要投入很多精神和技巧，獲利也不如預期中的好，環境不佳或特色不強的民宿，甚至連假日也一樣門可羅雀，如果不能堅守「自宅」、「副業」、「興趣」的定位，而企圖要以此為主要收入，只怕很快就得關門了。

「民宿要想永續經營，掌握理念和方向非常重要，」林坤源表示，一開始一般遊客會基於好奇心理，選擇體驗鄉間生活的民宿，但民宿要避免被淘汰，還必須充分結合周邊的生態或人文環境，發展出自己的特色，才是長久之計，像是屏東霧台民宿區以石雕與木雕串成一個令人驚豔的原住民藝術村落，就是相當成功的案例。

為了服務客人，民宿業者不只要結合環境、提昇軟硬體設備，還要練就十八般樣樣精通的武藝。

宜蘭「衿玉林」民宿老闆娘張麗貞說，為了經營民宿，自己特別去當地社區大學學煮咖啡和茶藝，並且學著進一步認識家鄉宜蘭的生態和環境，以應付客人的好奇詢問，「要不斷成長，否則會被淘汰，」她充滿危機意識地說。

但即便如此兢兢業業，仍舊是王小二過年，一年不如一年。

「如果夫妻兩人沒有正職，只靠經營民宿生活，會餓死，」才經營第4年的張麗貞就興起了這行飯越來越難吃、今非昔比的感嘆。她指出，這一年來颱風多，加上民宿越開越多，光是冬山河附近的房間數就比2004年多5倍，因此，過去童玩節期間天天客滿的好景不再，住房率不到往年的一半。

如人飲水、冷暖自知

在一股激烈競爭的氛圍裡，仍有人固守初衷，不受影響。在花蓮市經營「雲宿」的陳先生以「退休後的第二春」來看待民宿的經營，堅持穩紮穩打、小本經營，不盲目地求新求變。他說，從台北移居花蓮過退休生活，經營民宿純粹只是想讓自己有點事做，增加一點收入，並不想發大財。

既是民宿，強調的是主人客人以禮相待。為了堅持「這是我的家，請勿破壞我的生活」的原則，不少民宿主人甚至學習把客人往外「推」。

「家裡有陌生人進進出出，剛開始很不習慣，後來慢慢試著把客人當成朋友一樣招待，就好多了，」宜蘭「蓮春園」主人邱富美說，自己在網站上已先言明不能抽煙、喝酒，因此來客都有一定的素質，但偶而也會遇到不對盤或看不順眼的客人。曾經有群剛升大學的年輕人，喧嘩笑鬧到半夜一、二點還不睡覺，甚至在外面就開始摟摟抱抱，經過她的「勸告」，原本計畫要住二天的，住一晚上就走了。

在花蓮吉安鄉經營「立群渡假花園民宿」的陳忠群則指出，投宿客人的動機和安全，是他心頭最大的負擔。去年春節期間，有客人孤伶伶地住進來，兩三天不聲不響也不出房門，讓他一顆心七上八下的過年。

民宿也要國際化

展望未來，開發新的客層，是市場日趨飽和後，民宿必須走的路。

8年來始終維持小規模經營的花蓮「沙漠風情」主人高媛貞認為，與其擴充房間數搶假日客人，還不如朝開發平日客人的方向努力。

主攻金字塔頂端客層的宜蘭「靜園」主人黃正棟，也已朝異業聯盟和開發外籍客人的方向思考。他指出，每年來台的外籍旅客，日本客人佔三分之一，自己有日語能力，又有日式風格的房間，雖然合法民宿的規模無法接待旅行團，但他可以架設日文網站、朝爭取日籍散客的方向努力。此外，喜歡打高爾夫球的黃正棟還計畫在一旁的空地上設高爾夫球練習場，推出高爾夫球民宿套裝行程；與婚紗業者談合作，提供場景和房間供新人拍婚紗照、度蜜月等，都是可以嘗試的方向。

為了輔導民宿業者不斷向上提升，交通部觀光局也不定期為民宿業者舉辦各種法令、行銷、接待說明會。

一年半前，百餘家民宿業者接受觀光局的輔導，開始走向「國際化」，如今成果逐漸浮現。觀光局林坤源主任指出，將客源擴展到外籍旅客的好處，是可以增加非假日民宿的客源，彌補本國旅客過度集中在星期假日的缺憾。但要接待國外旅客，民宿業者要具備基本的外語能力並建置英、日文網站，觀光局已協助將具有接待外籍旅客能力的民宿推銷到國外，今年已有不少來自東南亞的旅客選擇入住民宿。

台灣民宿的現況紛亂多元，未來則充滿了無限的可能性，端看投入者如何堅守定位、掌握方向，開創出屬於自己的天地。